从中诚信托三盛宏业危机,引出对当下房地产信托交易对手选择的一些思考

摘要:201910三盛宏业曝出资金链危机,结合201907以来房地产信托监管窗口指导,及近期曝出的数款房地产信托延期项目,作者觀復固收研究认为,房地产行业可能面临大洗牌,对于当下房地产信托项目选择,同等条件先选东南沿海政信信托,央企开发商等,民营开发商要谨慎。

2019年10月下旬,三盛宏业的员工们发现所购买的公司定向理财没有如期收到本息,各地员工来到上海总部讨要说法,三盛宏业资金链问题随之曝光。
国际金融报20191108报道又一次踩到“地产雷”,中诚信托的风控水准有点弱

据网络公开信息,2018年08月中诚信托发行三盛宏业项目情况如下:
中诚信托三盛集团特定资产收益权集合资金信托计划
规模:不超过2.279亿
期限:每期24个月
预期年化收益: 100万-300万 8.7%-9.2%/年
付息方式:半年付息
资金用途:受让上海三盛宏业投资集团(信用等级AA、房产百强第54位)持有的特定资产收益权,用于其补充流动资金。。
亮点:
1、融资人实力强:上海三盛宏业投资集团是AA级信用主体,位列房产百强54位(2018中指院排名)。版图横跨房地产、金融投资、大数据服务等多个领域,总资产450亿元,净资产超过250亿。旗下子公司有A股主板上市公司中昌数据(600242),及新近收购的香港上市公司镇科集团(HK.859)等,实力雄厚。 
2、抵押物优质易变现:杭州西湖区6套及舟山153套待售现房抵押并强执公证,抵押率不超过50%。抵押物在杭州及舟山核心区域,地理位置较好,项目已完工并有土地和房产证,且持续对外销售中,单体分割面积较小,易于处置。
管理人:
中诚信托初创于1995年11月,前身是中煤信托,现注册资本为24.57亿元人民币。成立以来,公司实现连续22年盈利,资本实力不断增强。截至2017年末,总资产221.27亿元,净资产165.78亿元,实现营业收入19.10亿元,实现净利润12.86亿元。

关于中诚信托三盛宏业项目:
1,投资者说法
    据国际金融报报道:有投资者说去年9月买的这个产品,明年9月份到期。到今年6月份还都是正常付息的,如果12月份没有收到利息,该项目违约应该就坐实了。
2,中诚信托在行动
    据国际金融报报道:在一份落款为10月31日的公告中,中诚信托表示,该信托计划成立于2018年8月16日,信托资金总额为2.02亿元,期限为30个月。因三盛集团在其他金融机构债务违约,已直接触发信托计划提前还款条件(涉及交叉违约条款)。受托人已宣布该信托计划提前结束,要求三盛宏业提前偿还信托计划贷款资金。已查封抵押物,并以正式函件形式要求三盛集团提前偿还信托计划项下融资本息。
3,项目性质
   项目性质为中诚信托主动管理无疑。作者在什么是主动管理型信托,为什么要区分主动管理型信托和被动管理型信托一文指出,监管当局及信托公司对主动管理型信托的管理责任,管理能力是很看重的。
4,后续处置
   中国人保旗下的中诚信托还是较为积极主动的,已宣布该信托计划提前结束,已查封抵押物。希望能尽快变现,实现顺利兑付。

评价
    一,房地产行业可能面临大洗牌
    1,房地产信托的风险性在加大
     从权威人士提出房住不吵开始,业内对房地产信托的风险性一直时刻警惕,房地产行业受政策影响较大,大环境变化,对房地产信托风险性的影响是显而易见的。
    201810曝出曾经排名百强地产第49位的国购投资债务危机,2019年多家民营房企债券融资成本高涨,房地产信托的风险性开始显露。此次三盛宏业危机,连中国人保旗下的中诚信托都陷入其中,现在市场行情下,要重视房地产信托的风险呀。
   注:民企AA信用等级和国有城投公司AA信用等级的效果不一样哈。
    后续解决方案作者会关注相关报道。


    2,房地产融资成本与难易程度两极分化现象明显,央企占优,民企处于劣势
    据澎湃新闻201909月报道,央企融资成本普遍在5%以下,普遍比民营开发商的融资成本低2%-3%。在2019年上半年,保利地产的融资成本仅为4.99%,财务数据一直很稳健的中海地产融资成本为4.28%,华润置地资金成本4.45%。

总体来看,央企开发商的资金成本稳定在5%以下。
    同期,民营开发商融资成本较高,在民营企业中,只有龙湖的融资成本表现相对稳定且低廉,可与央企融资成本相持平。


    3,监管严控房地产信托规模,房企再融资渠道收窄
    20197月份以来,在地产业务方面,信托公司受到窗口指导、余额管控、定期报备等一系列“接力式”监管。同时,今年以来,亦有多家信托公司因为房地产相关业务被罚。
大的环境不让正规金融机构像过去那样给房地产行业融资了,房企多数高杠杆运行,缺少后续融资,财务压力明显加大。

    二,对于当下房地产信托项目交易对手选择的一些思考
    1,与同等条件,或条件相差不大的政信信托相比较,优先选择主流东南沿海政信信托
    2,对房地产信托交易对手的选择上,优先选择实力背景较强的央企系统开发商
    3,对民营房地产信托项目,看好城楼上的许老板,和中国房企融资不管多少轮,最后都是孙宏斌轮的孙老板;但一样得拿一二线城市优质地段的住宅用地来抵押。

综上所述:
    1,在房地产行业受调控的环境下,选择房地产信托要比平时更小心谨慎,多维度过滤风险点,以更大程度保障本息顺利兑付。
   2,用户投信托理财,只拿了年化8%-9%的固定回报,可不想担太多风险呀。
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作者:觀復固收研究 。