​山西信托信远36号延期沃德建筑无力偿还,中小型房地产开发商信托项目风险令人深省

摘要:近期随着房地产信托调控力度加大,监管对其窗口指导后,市场普遍不看好中小型房地产信托项目,201909月房地产信托风险再暴露,山西沃德建筑无力偿还贷款,导致山西信托信远36号延期,牵出担保方为山西信托关联公司疑问。本文从山西信托信远36号项目情况,延期事件发展梳理,最新进展,后续影响四个方面,解读本次山西信托信远36号房地产信托项目延期案例对房地产信托项目的影响。

正文:
知名媒体《经济观察报》20190903报道山西信托“信远36号”延期兑付,融资方山西沃德建筑公司无力偿还,担保方破产重整,20190907跟进报道担保方为山西信托关联公司 “信远36号”违约疑云,引发市场关注。

    一,山西信托信远36号项目情况
    据网络公开信息,山西信托信托远36号2017年发行时的山西信托-信远36号(一期)集合资金信托计划介绍为
规模:1.6亿
期限:24+12个月
预期年化收益: 100万≤X<300万 9%;300万≤X<1000万 9%;1000万≤X 10%(按年付息)
资金用途:向山西沃德建筑工程有限公司发放流动资金贷款,以用于其在建项目采购钢材、水泥等施工建材物资。
还款来源:
1、山西沃德经营性现金流;
2、应收大额工程款2.5亿的回收;
3、抵押物处置收入。
风控措施:
1、信托公司绝对控股的开平富琳裕邦房地产开发公司以其持有的位于广东开平”新外滩”项目9号楼、10号楼4.02万平米(价值4.07亿)的商业房产作为抵押保证(抵押率仅39.27%),并办理抵押权登记和强制执行公证手续;(开平为广东著名侨乡,珠三角一小时生活圈);
2、山西沃德法人庞秋菊提供个人连带责任保证担保,签署《保证合同》,并办理强制执行公证手续;
3、严格资金用途监管:该笔贷款资金用途进行账户监管,确保资金专款专用。

评价:
    山西信托作为山西省唯一一家信托公司,最上级股东为山西财政厅,在山西本地有一定的影响力和号召力,本地客户多数会对其较为信任,加上有商业房产抵押,收益率高,在2017年整个信托行业收益率较低的环境下,虽然融资方实力比较弱,但项目确实有一定的吸引力。很多客户相信了该项目。

    二,山西信托信托远36号延期事件发展梳理
    据《经济观察报》20190903及20190907报道,关于开平富琳裕邦,2019年7月19日,广东省开平市人民法院在《我院首例房地产破产重整案取得阶段性成果》中指出,开平富琳裕邦成立于2011年,是一家从事房地产开发、销售等业务的民营企业,开发建设了“裕邦·新外滩”项目。
   广东省开平市人民法院称,自2017年以来,该公司因经营管理不善导致资金链断裂,引发一系列建设工程、劳资、民间借贷等债务纠纷,公司的银行账号、房屋、土地先后被全国各地多家法院查封和冻结,导致项目无法正常施工,最终无力偿还到期债务。
   2018年9月20日,债权人以开平富琳裕邦不能清偿到期债务且严重资不抵债为由提出申请破产重整。在开平富琳裕邦无争议债权表中,山西沃德公司也是债权人之一,开平富琳裕邦拖欠山西沃德公司4.67亿元。

评价:
    项目融资方实力较弱,虽有山西信托绝对控股的平开富琳裕邦房地产开发公司来提供抵押物,还是没法避免资金链断裂的问题,这也引起投资者疑问,为何有山西信托绝对控股的公司参与项目,怎么还是延期了?房地产本身就是高杠杆运行,稍一不慎,就容易出问题,所以得TOP房企,家底厚的,腾挪空间大,抗风险能力会稍微强一些。

    三,山西信托信托远36号最新进展
    记者致电山西信托保全部相关负责人,对方回复表示:“融资方目前没办法还款,担保方也在进行破产重整,但是该项目有抵押物,目前在积极处置中。”关于针对该产品的进一步处置计划,该负责人暂未回复。

评价:
    发生延期的事件,确实挺遗憾的,因融资方确实规模小,实力弱,真破产了也麻烦,对于抵押物的处置分配,因债权人过多,还未可知能收回多少钱回来,希望管理人山西信托密切关注抵押人破产重整及项目处置情况,最大程度维护受益人的利益。

    四,山西信托信托远36号后续影响
评价:
   权威人士2017开始提出:房住不炒。对房地产行业,希望平稳发展。现实情况是,房地产行业开发商多数在高负债,高杠杆运行,一遇行业起伏,难免出现问题。此次山西信托信托远36号曝出延期,会使得市场对房地产信托的投资,更为谨慎。
    作者在银保监会对房地产信托约谈警示,可能会对房地产信托带来那些连锁影响中提出,随着监管趋严,房地产行业洗牌可能会提速,开发商的总量将迅速减少,资源会向头部企业更加集中,在房地产信托选择要点一文中也提出,要从管理人,交易对手,区域,风控等综合考虑房地产信托项目。要风控标准更高。

最后,还是衷心希望山西信托可以尽职履责,尽快推进信远36号的处置工作。

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作者:觀復固收研究。

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