​政信信托怎么选,无抵押政信信托项目安全吗

摘要:近期房地产信托遇监管强力调控,新发行的主流信托类别回归到了传统的政信信托,在选择政信信托时,有时会对无抵押的政信信托项目有所纠结,那么,无抵押的政信信托项目安全么,本文试分析一二。

      政信信托的安全性,是一个系统的结果,从项目操盘方即信托公司的主动管理能力,项目地所在区域经济情况、交易对手履约能力、风控措施等都会对项目安全性产生影响。
      一,主动管理人
      市场上68家信托公司的管理能力水平定然参差不齐的【信托公司主要分哪些类型】,一般来说,大型央企,国企背景的主动管理人会对项目把关审核得更严格一些,管理制度和实际执行会较普通民营信托公司稍好一些,但也不排除个别例外的情形。

      二,项目地所在区域经济情况
      包括经济水平、一般预算收入水平、债务情况,以及地区的市场成熟度、地理位置、发展前景等。过去一般建议普通投资者优选经济发达区域,如长三角、珠三角等,再选经济水平较强的一二线城市、百强县等。要特别注意出现网红地区或负债过高,有过违约记录的地区

      三,交易对手履约能力
      交易对手,即融资主体,担保主体,债务回购方等,是政信信托最重要的参与方,也是主要还款主体,其背景、资质、实力、市场关系、发展情况等都需要重点关注。
      通常,谈到行政级别,普遍认为在其他条件大致相同的情况下,行政级别越高,偿债能力越强、风险越小,
            即地级市平台优于区县级平台。同等条件下,东部城市总体比中西部城市实力强,即同样区县级平台,东部沿海发达城市的平台优于中西部平台。

      四,风控措施
      政信信托风控措施一般包括土地或实物抵押,应收账款或股权质押,保证担保等。
    1,土地或实物抵押:
         一般用土地使用权抵押,土地性质有住宅,商业,零售商服等,以住宅为佳;地段所处位置也非常重要。
    2,应收账款,应收债权,或股权质押:
         应收账款,一般为融资方承接政府项目所产生的政府欠款或者城投之间形成应收债务,应收债权多为城投间相互借贷差生的债权,算是绑定了另一家城投,提高了项目违约成本。
    3,保证担保:
         一般是关联的政府融资担保公司或者城投平台公司来第三方责任担保。
       以上风控措施从法律层面上对项目到期顺利兑付设置了安全垫,如果万一发生违约或延期,可从法理上进入处置程序,以期顺利回款完成兑付。
       但在实务,真正进入法律处置的案例较少,为顾及舆论影响,城投平台也不愿意闹得沸沸扬扬,一般是协调其它金融机构的资金或财政出面平息争端。
       从历史记录来看,自信托行业2007年第6次整顿后,政信信托有良好的兑付记录。截止到目前,政信信托还未发生融资方真赖账不还的情况,顶多如贵州,云南 ,内蒙,青海,东北这样延期,拖一阵子兑付。【信托投资失败本金会打水漂么

       五,有抵押,无抵政信信托具体项目对比举例
       华鑫信托-华旭101号江苏泰州政信
        规模:5亿 期限:24月       季度付息
        预期收益:收益: 100万-300万-1000万:8.5%-8.8%-9%/年
        资金用途:最终用于泰州经济开发区创新创业产业园三期和四期项目建设。
        亮点:江苏泰州地级市政信,AA发债主体融资,AA发债主体担保!6.4亿应收账款!强绑定泰州市前三大市级平台之二

      中粮信托-山东青州尧王湖华景2号青州恒瑞政信
       规模:4亿   期限:24个月        季度付息
       预期收益:100万-300万,9%-9.1%/年(税后)
       资金用途:用于青州市尧王湖流域生态工程项目建设。
       亮点:青州2019全国百强县排名第67,用款项目纳入政府购买服务+6.78亿商住用地抵押+6亿应收账款质押+双AA发债主体担保!

两款项目都是近期发行的政信信托,前者没有抵押物,后者有土地抵押
分析
    管理人因素:都为央企信托公司,华鑫信托股东为央企华电集团,中粮信托股东为央企中粮集团。
    区域经济:泰州2018年GDP5100亿,百强县青州2018年GDP704亿,经济体量,财政收入各个方面,泰州都更高
    交易对手履约能力:两者的交易对手都是AA发债主体,银行,信托,发债到处借钱,腾挪空间大,都是政府开的城投公司,政府也会支持它们腾挪。
    风控措施:青州多一样土地抵押。
论整体安全边际都较好,若非要分出伯仲,泰州项目当更有实力一些,但并不是说青州就不行。
论投资价值,在控制风险的基础上,青州项目能获得更合适的回报。
       因为据中国信托业协会官方数据,信托行业整体不良率一直控制在2%内,换言之,98%以上信托项目到期都正常兑付了,有一大把老少边穷,网红地区政信项目,小开发商房地产项目,实力较弱的民营管理人的项目在前面排着,风险还不至于近期传导到这样央企信托公司主动管理,山东江苏主流政信信托上来。
       就算真万不得已遇到风险,按过往经济实力较弱的陕西渭北政信案例贵州遵义方兴335号政信案例等都能把钱收回来,信托公司也会发挥主动管理职能,及时妥善处理,会顺利化解风险,拿回投资款的,只是会拖一些时间。

       不能忽视的是,随着权威人士提出的经济长期 L 型走势,经济风险上升,即使是政信信托,也面临一定的风险,如目前地方债务膨大,地方政府信用降低,到期项目激增,兑付压力日渐加大,投资者也不能掉以轻心。
       在选项目时还是要仔细分析,认真研究,慎重决定。信托购买相关问题汇总【流程,条件,方式,起投门槛,注意要点等】

作者:觀復固收研究 。

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